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                        成都酒店設計軟裝之舊酒店如何改造才能贏得市場知識

                        文章出處:方致酒店設計顧問機構 發表時間:2021-06-04 21:16 


                        成都酒店設計軟裝之舊酒店如何改造才能贏得市場知識

                            方致酒店設計:12年專注酒店餐飲會所設計分享以下內容,僅同用戶參考。方致與275家客戶共同見證,

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                        1、確定舊改項目的市場定位

                               過去十年中,不少酒店因起步早、圈地快,所處的區域已成為繁華的商業區,甚至部分已被圈進城市

                        商業核心位置。為何一些地處中心區的酒店失去了吸客的能力?原因就在于過去粗放式的市場投放,周邊產品

                        同質化嚴重,內部設施設備嚴重老化所帶來的各種影響,再加上周邊新酒店的出現,其市場競爭力明顯下降,

                        或者是直接失去競爭力,面臨虧損的局面。

                        如何確定舊改項目的市場定位?首先是區域地位。確定項目地在該區域的位置,分析市場是否還有競爭空間,

                        或者是是否還具備酒店商業價值;其次就是市場定位。了解周邊同行的項目情況,定位走向、優勢與劣勢的對

                        比,確定自身項目在未來商業空間中該具有何種產品優勢;最后是品牌定位。無論是加盟連鎖品牌還是沿用或

                        創建自己的品牌,都需要確定單體運營及加入連鎖的優劣勢,詳細分析項目未來需要面臨的問題,分析品牌檔

                        次是否符合項目地的實際情況。

                        舊改項目的定位準確與否,將決定后期酒店產品的收益、市場競爭能力、生存空間等關鍵性問題。因此,前期

                        的工夫不可省略,單憑臆想砸錢改項目,將導致后期資金的損失。

                        2、項目基礎設施評估的重要性

                               過去的舊改項目中,投資人直接把酒店“推倒重來”的現象非常普遍。事實上,在舊改項目中,很多基

                        礎設施是可以再次投入使用的。舊改項目的基礎設施評估標準將直接給后期投資帶來重大的變化。評估應該從以

                        下幾個方面展開。

                        機電設施、消防設備。這在酒店投入中是相當大的一部分,需要綜合評估原有設備的使用年限、維修保養情況、

                        未來可使用的年限等。通過邀請專業人員評估,可以重新核定未來機電設備的采購及種類,在未來的拆遷過程中

                        ,保護好原有設備,變得積極而有意義。

                        硬裝部分??头康母魤?、餐廳的廚房與消費區功能劃分等,都涉及各種硬裝投入。很多公司往往一刀切,導致現

                        場一片狼藉,不僅需要后期加大成本投入,同時在拆遷過程中,垃圾運送費用開支也非常龐大。所以要了解現有

                        功能區分是否符合酒店未來經營發展,比如傳統酒店客房大多數比較寬敞,如果原有格局符合未來酒店品牌,類

                        似于隔墻這些硬裝是完全可以不拆除的,只需要對過不適用的部分進行改造即可。

                        軟飾。酒店年年都有小改造或物品增加,有些舊物裝飾隨著歲月的流逝變得極有歷史意義,可以通過舊物改造或

                        重復使用,讓更多歷史得以重現。目前,世界各地均在推崇類似的裝飾手法,讓老物件獲得了重生。

                        3、修舊如舊的價值不可忽略

                               修舊如舊不僅僅是為了節省成本,更是一種漸進式的保護措施,讓更多人文的、精神的通過建筑保存下來

                        。盡可能的利用原物,最大限度保存建筑原構建,通過舊料保持原有建筑的個性與風格,可以更好地體現建筑原味。

                        此外,通過舊物改造,達到再生利用的價值,這不僅僅有利于企業獲利,更能減少建筑垃圾。在這點上,韓國的家

                        庭已經提前做到了,筆者曾在韓國家庭做客,發現其舊木門改造的中庭屏風、石舂上面加塊玻璃就是茶幾等做法,

                        簡單而樸素的改造,卻讓人看到了其品位與不俗的理念。

                        4、樓體建筑與品牌差異化的關系

                                因時代的發展,建筑變成了一個符號,見證了一段歷史。很多酒店建筑,也因此有了自己獨特的優勢及嚴

                        重的不足。樓體建筑與品牌差異化有著千絲萬縷的關系。

                        城市的發展與建筑密切相關,過去人均收入低,汽車保有量同比較少,建筑在設計停車功能時也同步偏少。很多核

                        心區的樓盤,其建設獨具特色,樓層較高,符合輕奢酒店或者是五星綜合體酒店的建設要求,但因為停車功能嚴重

                        缺失,阻礙了大部分有車一族入內消費,因此失去了競爭的先機,酒店完工后依然無法獲得競爭力。

                              這一類酒店的改造應按照酒店的樓體建筑,核定樓層的層高、電梯數量及可改造數量、停車配套、物業情況

                        等等,尋找與建筑本身符合的一些品牌,可以避免硬傷帶來的經營損失。同時,也可以揚長避短,給自己的項目帶

                        來更多的收益。品牌的不同,選擇客群不同,其消費需求與特點、出行方式、服務體驗的要求也截然不同,因此,

                        在項目圈內選擇更符合商圈與自身建筑的品牌,是符合商業模式的。

                        5、資金流向把控項目動作

                               投資者選擇舊改項目時,大多數已經了解過去的舊改所需要的費用,因未經過科學測算,基本上是備足了資

                        源下決心改造。但是從財務角度節省一分錢都是純利潤,賺取一分錢都是營業額。能在前期資金上把握好,后期經營

                        管理者肩上的重擔就會減少,意味著投資回報期更短。

                        希望以上分享對酒店設計師與即將酒店裝修的業主供參考。我們12年酒店設計經驗,為275家客戶共同見證。


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